【賃貸更新料を払いたくない人必見】実は通りやすい更新料免除の交渉について

賃貸の基本

こんにちは、東京賃貸暮らしのTipsをご紹介するブログ「東京賃貸ライフ」運営者のasamuです。

同じ賃貸マンションに住み続けていると、契約更新のタイミングで更新料を支払う場面が出てきます。

いつも払っている家賃に加えて更新料も払わないといけないので、短期間に結構な金額の出費になってしまいますよね。

できれば更新料なんて払いたくない・・・

asamu
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何もアクションせずに支払うのはSTOP!

実は最近、更新料免除の交渉が通るケースが多いよ。

更新料とは

更新料とは、賃貸契約が満了した際(多くの契約は2年満了)、賃貸借契約の更新を行う際に借主から貸主に支払うお金のことを言います。

更新料の概念が生まれた背景は諸説ありますが、「貸主に対しての契約継続の謝礼」と解釈されたり、契約継続の各種手続きにかかる「事務手数料」と解釈されることもあります。

そんな更新料の相場ですが、東京を含めた首都圏の物件は賃料の1ヶ月分で設定されていることが一般的です。
地域によっては更新料を支払う文化がないところや、賃料の2〜3ヶ月分で設定される地域もあるようです。

更新料は必ず払わないといけないのか

賃料の1ヶ月分となかなか重い出費の更新料ですが、法律で支払いの義務が課されているわけではありません。

通常は賃貸借契約書の中に更新料が発生する事項が含まれており、「契約当事者間の契約上の責務として」支払う必要が出てくるのです。

実は更新料の支払いは賃貸契約の中でトラブルに発展する事が多い項目の一つでもあり、平成23年の最高裁の判決では以下のように更新料の支払いを契約条項に盛り込むことを合法としています。

更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されており更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合には、原則として、賃貸人と賃借人との間に更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について看過し得ないほどの格差が存すると見ることもできない

公益社団法人全日本不動産協会『更新料に関する最高裁判決』

よって、賃貸借契約書に更新料についての条項がある場合は、基本的に支払う必要があると考えてください。

更新料免除の交渉は実は通りやすい?

既述のように契約書で定められている場合は更新料を払わなければならないのですが、貸主との交渉次第では支払いを免除してもらうことも可能です。

なぜかというと貸主側にとっては更新料等の一時金を収受することよりも、継続して入居者に住んでもらって長期間賃料を収受することの方がメリットが大きく、「更新料免除の交渉を断って出ていかれるよりも交渉に応じて契約を更新してもらいたい」といった心理が働くからです。

以下ではパターン①「現入居者が退去、3ヶ月後に新たな入居者が入居したケース」とパターン②「更新料を免除し、その後3ヶ月間現入居者が契約を継続したケース」で貸主のキャッシュフローを比較してみました。

パターン①パターン②
次の入居者に貸すための
原状回復費用
▲150,000円
次回契約時の仲介への
広告料(AD)
▲77,000円
次回契約時の礼金+70,000円
3ヶ月分賃料+210,000円
▲157,000円+210,000円

※家賃は7万円、原状回復費用は15万円、仲介への広告料(は税込、次回契約時の礼金は1ヶ月分と仮定します。

広告料の詳細についてはこちら。

更新料免除の交渉を断ったからといって必ずしも今の入居者が解約するとは限りませんが、免除してでも契約を継続してもらったケースの方が貸主のキャッシュフローは良くなるため、積極的に交渉を入れてみましょう。

なお、交渉にあたっては「せっかく気に入った物件だからできれば長く住みたいが、更新料の負担が大きい」などのように、この物件に長く住む意思があることをアピールすると貸主サイドもOKを出しやすいでしょう。

特に更新料が免除されやすいエリア・間取り

ちなみに少し余談にはなりますが、「平均販売価格がバブル超え」とも言われ市場が絶好調な分譲マンションとは異なり、東京23区内のワンルームはここ数年供給過剰(空室率が高い)の傾向にあります。

(参考記事 『賃貸住宅は東京23区独り負け 市場にだぶつく6万戸のワンルームの行方』 )
https://news.yahoo.co.jp/articles/76ad1d6e7fc40349e2032c4a2971bc8f3f1a197f?page=3

どの貸主も「いかにワンルームの空室率を下げるか」に躍起になっていますので、東京23区内のワンルームは更新料免除の交渉が特に通りやすいと考えて良いでしょう。

まとめ

本記事では更新料の基本についての解説と、実は貸主との交渉次第では免除してもらえる可能性が高いということをお伝えしました。

もちろん全ての貸主が交渉に応じてくれるわけではありませんが、特に都内のワンルームに住んでいる人は交渉をしてみる価値は大いにありますので是非参考にしてみてください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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