賃貸の更新時は家賃交渉をしよう!貸主目線から交渉が通りやすい状況を解説します。

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こんにちは、東京賃貸暮らしのTipsをご紹介する「東京賃貸ライフ」運営者のasamuです。

今回のテーマは家賃交渉です。

賃貸では入居して2年が経つと契約の更新を迎えるケースが多く、通常は現契約と同じ条件で自動更新されます。

しかし、契約更新時は状況によっては家賃の減額交渉が通りやすいということをご存知でしょうか?

asamu
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何もせずに更新してしまうのは本当にもったいないです・・・。

そこで本記事では日頃から貸主の立場として入居者と交渉を行う私が、家賃交渉が通りやすいシチュエーションや交渉のコツを解説していきます!

賃貸に住んでいてこれから契約の更新を迎えるという方は是非最後まで読んでみてください。

家賃交渉が通りやすい状況とは?

住んでいる物件の空室率が10%を超えている

賃貸マンションのオーナーの1番の関心事は「この物件がどれだけ多くの収益を生んでくれるか」です。

家賃はそのエリアの相場というものがあるため、収益最大化のために貸主は「高稼働率の維持」に目を向けます。

一般的な賃貸マンションの場合は稼働率90%以上(空室率10%以下)の維持を目標とすることが多く、90%を下回ると貸主は募集条件の見直しを行います。

空室率が10%を超えている状況では「これ以上解約が出てほしくない」心理になるため、更新時の家賃交渉に応じる貸主が多くなるのです。

空室が多い物件に住んでいる場合は「気に入った物件だから長く住みたいが、家賃が安い他の物件も検討しているため、できれば家賃を少し下げてほしい」と交渉をしてみましょう。

物件内の同じ間取りの家賃が自分の部屋より安く募集されている

自分が契約したお部屋と同じ間取りの部屋が安く募集に出ている場合、その間取りの営業に苦戦している可能性が高いです。

前節で解説した通り、そのような状況では貸主は解約が出るのを嫌う傾向にあります。

契約更新前には今住んでいる物件の募集情報をチェックし、家賃交渉を入れる余地があるか確認してみましょう。

周辺の同グレードの物件と比較して家賃が高く設定されている

家賃交渉を行う際、ただ単に「高いから家賃を下げてほしい」とお願いするだけでは貸主もなかなか承諾してくれません。
一方で、論理的に貸主を納得させられる材料を待って臨んだ交渉は通る可能性があります。

個人的には、以下のように周辺物件の募集事例を引き合いに出すのがおすすめです。

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asamu

向かいの○○レジデンスがこの物件と築年数やグレードが変わらないのに△△円安く募集に出ています!
できれば長くここに住みたいので、○○レジデンスと同じくらいまで家賃下げてもらえませんか?

大家
大家

(最近稼働率も落ちてきているし、この入居者の言っている事も理にかなっているから値下げしてあげようかな・・・。)

このような交渉をされると貸主側も断るだけの真っ当な理由を説明せざるを得ず、最終的に折れて交渉が成立することがあります。

入居してから2〜3回目の契約更新の場合

賃貸の平均入居期間は2〜3年と言われています。 
そんな中同じ物件に4〜6年住んでくれている入居者は、貸主にとって離し難いお得意様のような存在です。

飲食店や美容室などではリピート客に対して割引をする事がよくありますが、長い期間住んでくれている入居者も立派なリピーターです。

大家にとってもこんな優良な入居者に出て行かれては困るので、交渉を入れれば家賃を下げてくれるケースがあります。

asamu
asamu

今まで○年間この物件に住んでいます。
できればこれからも長く住みたいので、少しだけ家賃を下げてもらえませんか?

大家
大家

(長く住んでくれているし、少しくらいなら下げてあげてもいいかな・・・。)

長年同じ物件に住んでいる方は是非条件交渉をしてみてください

家賃交渉の際の注意点は?

交渉は穏便に行う

契約更新後も大家や管理会社の担当者とはやり取りをする場面が出てきます。
高圧的な態度で交渉を行ったり、断られたからといって文句を言うことは控えましょう。

賃貸の入居者は「お客様」としての立場であるのと同時に、契約上は貸主・借主はあくまで対等の立場だという事を忘れないでください。

万単位の減額交渉は控える

家賃数十万〜百万超えの物件ならまだしも、10万円前後の物件で万単位の値下げを要求しても、基本的に断られます。
また、強気な交渉をすることにより、大家や管理会社からの心象も悪くなります。

できるだけ安くして欲しい気持ちは分かりますが、せいぜい3,000円〜8,000円程度の交渉にしておきましょう。

日常生活のマナーを守る

大家や管理会社の担当者も人間です。
日頃からゴミ出しや共用部の使い方のマナーが悪い入居者の交渉を、前向きに検討する人は少ないでしょう。(私が貸主なら絶対にOKしません・・・)

交渉するしないに関係なく、日頃から物件の入居ルールを順守するようにしてください。

まとめ

本記事では家賃の減額交渉が通りやすい状況をご紹介しました。

賃貸の契約更新の際には、自分の住んでいる物件が交渉に通りやすそうかどうか確認してみてください。
また、いざという時のためにも日頃からマナーを守って生活するようにしましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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